Francisco Rinaldi
frinaldi@lanueva.com
Suba del dólar y aceleración de precios mediante, el boom de los créditos para vivienda indexados ya no es lo que era. Con una demanda muy baja por la enorme suba de los precios de las propiedades y una cuota que pesa más en el presupuesto familiar, la cuestión genera preocupación.
De hecho, desde la oposición insisten con la necesidad de reformar la operatoria, ya que, según cálculos del economista Ariel Setton, la relación cuota-ingreso para el solicitante era del 25 por ciento cuando lo solicitaron, para, este mes, trepar hasta el 28,5%.
Una de las iniciativas pertenece a legisladores del Frente Renovador -Marco Lavagna- aunque también existen ideas de otros espacios políticos.
La propuesta de Lavagna fue realizada en coautoría con el economista Martín Grandes, con quien dialogamos vía telefónica. Grandes es docente de grado y posgrado de varias casas de Altos Estudios, investigador de Conicet, además de asiduo visitante como docente a la UNS.
Los tramos salientes, a continuación:
--¿De qué se trata el Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria?
--Se trata de un fondo anticíclico fiscal cuyo primer objetivo es la compensación en caso de licuación de salarios para deudores hipotecarios, de manera de evitar una situación de insolvencia.
“La ley original de crédito ajustable por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) permite refinanciar el préstamo en hasta el 25 por ciento cuando la cuota supera el 30% del ingreso neto, adecuando la cuota a esta situación”.
“El problema es que con una inflación del 40% y con paritarias que, en el mejor de los casos, no superan el 27%, una persona endeuda en UVA ve que mes a mes, el pago de su vivienda se hace cada vez más difícil, porque representa una fracción mayor de su presupuesto”.
“La idea es evitar esto, dando un marco general de certidumbre al deudor”.
--De hecho, ya está pasando...
---Si, porque mientras los ingresos de la gente se actualizan al ritmo de las paritarias, que, como antes le mencioné, no pasan del 27% interanual y una inflación que excedería el 40 -o incluso más- hoy la cuota es más pesada para la gente (N de R: la cuota de un préstamo UVA sigue al Coeficiente de Estebilización de Referencia, cuyo insumo básico es el Indice de Precios al Consumidor que mensualmente elabora el INDEC. Según datos del BCRA, la UVA aumentó 31% en un año).
--¿Y cómo funcionaría?
--La idea es iniciar un fondo fiduciario que se alimente, primeramente, con fondos del Tesoro nacional y un 10% de utilidades del BCRA.
“Más adelante, el fondo se retroalimentaria de la siguiente forma: cuando los asalariados perciban un aumento por encima de la inflación que es hasta un 5% más alto con respecto al promedio de los precios minoristas, los trabajadores no deben aportar nada al fondo, pero cuando la suba salarial está por arriba de ese porcentaje, los deudores UVA deberían hacer su contribución por el monto que resulte de esa diferencia, por lo que tendrían que afrontar una cuota más elevada en esas circunstancias.
“Se agrega un seguro fijo, de monto a definir, que se paga siempre y contribuye a alimentar al fondo, junto con las inversiones financieras que se realicen”.
“Bajo un escenario contrario, como lo es el actual, cuando la inflación excede a los salarios, el deudor resulta protegido porque su cuota se actualiza por el aumento salarial emergente del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que estima el INDEC y no por la UVA-inflación”.
--¿Y el banco? Si el CVS está por abajo de la inflación...
--No cambiaría su situación bajo ninguna circunstancia porque va a seguir cobrando en UVA, siendo “compensado” por el fondo, que posee el seguro fijo, las diferencias salarios-inflación, los aportes originales más las inversiones.
--¿Hay alguna experiencia exitosa en que se base el proyecto?
--Si. El sistema de seguro o “Swap” propuesto en este proyecto de ley fue implementado exitosamente por México después de su crisis de 1995 en años de alta inflación, volatilidad macroeconómica general y salida de una crisis bancaria traumática.
“Más aún, el sistema mexicano, es decir su Fondo Fiducario para la Vivienda (FOVI) creado en 1963 y sucedido por la Sociedad Hipotecaria Federal en 2001-2002 con una finalidad amplia en materia de política de vivienda, implementó un seguro similar al propuesto en este proyecto de ley, resultando ampliamente superavitario su fondo fiduciario de cesar el otorgamiento de seguros y garantías a los préstamos hipotecarios en 2013”.
--¿En qué estado está el proyecto?
--Fue presentado hace un año y espera tratamiento. Los meses venideros van a ser complejos porque el debate por el Presupuesto va a dominar la escena.
--¿No se corre el riesgo de desfinanciar al fondo?
--En los últimos 24 años la inflación le ganó al salario en la mayoría de las oportunidades, con lo cual, ese riesgo al que refiere es bajo.
--“Y los años en que el salario pierde poder de compra, el fondo cuenta con capital propio, como ya he mencionado.
--Alguien podría responderle que el crédito fue un inmejorable negocio para el deudor, porque su casa también subió de precio por la depreciación cambiaria...
--...y yo le diría que está equivocado. El inmueble es del banco y patrimonialmente no puede computarlo como propio, sencillamente, porque sirve de garantía de repago de la deuda asumida.
En resumidas cuentas, no le pertenece y no es correcto eso de que mejora patrimonialmente.
De hecho, desde la oposición insisten con la necesidad de reformar la operatoria, ya que, según cálculos del economista Ariel Setton, la relación cuota-ingreso para el solicitante era del 25 por ciento cuando lo solicitaron, para, este mes, trepar hasta el 28,5%.
Una de las iniciativas pertenece a legisladores del Frente Renovador -Marco Lavagna- aunque también existen ideas de otros espacios políticos.
La propuesta de Lavagna fue realizada en coautoría con el economista Martín Grandes, con quien dialogamos vía telefónica. Grandes es docente de grado y posgrado de varias casas de Altos Estudios, investigador de Conicet, además de asiduo visitante como docente a la UNS.
Los tramos salientes, a continuación:
--¿De qué se trata el Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria?
--Se trata de un fondo anticíclico fiscal cuyo primer objetivo es la compensación en caso de licuación de salarios para deudores hipotecarios, de manera de evitar una situación de insolvencia.
“La ley original de crédito ajustable por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) permite refinanciar el préstamo en hasta el 25 por ciento cuando la cuota supera el 30% del ingreso neto, adecuando la cuota a esta situación”.
“El problema es que con una inflación del 40% y con paritarias que, en el mejor de los casos, no superan el 27%, una persona endeuda en UVA ve que mes a mes, el pago de su vivienda se hace cada vez más difícil, porque representa una fracción mayor de su presupuesto”.
“La idea es evitar esto, dando un marco general de certidumbre al deudor”.
--De hecho, ya está pasando...
---Si, porque mientras los ingresos de la gente se actualizan al ritmo de las paritarias, que, como antes le mencioné, no pasan del 27% interanual y una inflación que excedería el 40 -o incluso más- hoy la cuota es más pesada para la gente (N de R: la cuota de un préstamo UVA sigue al Coeficiente de Estebilización de Referencia, cuyo insumo básico es el Indice de Precios al Consumidor que mensualmente elabora el INDEC. Según datos del BCRA, la UVA aumentó 31% en un año).
--¿Y cómo funcionaría?
--La idea es iniciar un fondo fiduciario que se alimente, primeramente, con fondos del Tesoro nacional y un 10% de utilidades del BCRA.
“Más adelante, el fondo se retroalimentaria de la siguiente forma: cuando los asalariados perciban un aumento por encima de la inflación que es hasta un 5% más alto con respecto al promedio de los precios minoristas, los trabajadores no deben aportar nada al fondo, pero cuando la suba salarial está por arriba de ese porcentaje, los deudores UVA deberían hacer su contribución por el monto que resulte de esa diferencia, por lo que tendrían que afrontar una cuota más elevada en esas circunstancias.
“Se agrega un seguro fijo, de monto a definir, que se paga siempre y contribuye a alimentar al fondo, junto con las inversiones financieras que se realicen”.
“Bajo un escenario contrario, como lo es el actual, cuando la inflación excede a los salarios, el deudor resulta protegido porque su cuota se actualiza por el aumento salarial emergente del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que estima el INDEC y no por la UVA-inflación”.
--¿Y el banco? Si el CVS está por abajo de la inflación...
--No cambiaría su situación bajo ninguna circunstancia porque va a seguir cobrando en UVA, siendo “compensado” por el fondo, que posee el seguro fijo, las diferencias salarios-inflación, los aportes originales más las inversiones.
--¿Hay alguna experiencia exitosa en que se base el proyecto?
--Si. El sistema de seguro o “Swap” propuesto en este proyecto de ley fue implementado exitosamente por México después de su crisis de 1995 en años de alta inflación, volatilidad macroeconómica general y salida de una crisis bancaria traumática.
“Más aún, el sistema mexicano, es decir su Fondo Fiducario para la Vivienda (FOVI) creado en 1963 y sucedido por la Sociedad Hipotecaria Federal en 2001-2002 con una finalidad amplia en materia de política de vivienda, implementó un seguro similar al propuesto en este proyecto de ley, resultando ampliamente superavitario su fondo fiduciario de cesar el otorgamiento de seguros y garantías a los préstamos hipotecarios en 2013”.
--¿En qué estado está el proyecto?
--Fue presentado hace un año y espera tratamiento. Los meses venideros van a ser complejos porque el debate por el Presupuesto va a dominar la escena.
--¿No se corre el riesgo de desfinanciar al fondo?
--En los últimos 24 años la inflación le ganó al salario en la mayoría de las oportunidades, con lo cual, ese riesgo al que refiere es bajo.
--“Y los años en que el salario pierde poder de compra, el fondo cuenta con capital propio, como ya he mencionado.
--Alguien podría responderle que el crédito fue un inmejorable negocio para el deudor, porque su casa también subió de precio por la depreciación cambiaria...
--...y yo le diría que está equivocado. El inmueble es del banco y patrimonialmente no puede computarlo como propio, sencillamente, porque sirve de garantía de repago de la deuda asumida.
En resumidas cuentas, no le pertenece y no es correcto eso de que mejora patrimonialmente.
