¿Qué hipotecario conviene?: en los UVI la cuota inicial es alta y luego cae, en los del Nación arranca barata pero sube
El sistema financiero asiste a una feroz competencia entre diferentes bancos, en la que cada uno quiere mostrar que es el mejor a la hora de ofrecer créditos hipotecarios.
Es como si se hubiesen despertado de golpe, luego de años de una virtual parálisis.
Los principales referentes ahora no quieren perder ni un metro en la carrera por acaparar la mayor cantidad de solicitudes para financiar viviendas de la clase media.
Como "sponsors", aparecen dos peso pesados del equipo económico, que parecen no estar en la mejor de las sintonías.
Se trata de Federico Sturzenegger, titular del Banco Central, y de Carlos Melconian, al frente del Banco Nación.
1. El primero (BCRA) propone créditos cuyas cuotas se van actualizando por índice UVI, que varía en función del índice de precios al consumidor.
2. El segundo (Nación), ofrece los préstamos "Nación Tu Casa": tasa fija los primeros tres años y luego cuotas que se actualizan en base a la evolución de los salarios.
En tanto, hay catorce bancos, públicos y privados, que han adherido al Plan ProCreAr, lanzado en forma conjunta con Anses.
Operativo "recupación del ladrillo"
Con estas iniciativas, el Gobierno intenta reactivar un mercado que quedó casi desactivadoallá por 2011, cuando el cepo cambiario dejó sin "lubricante verde" a un sector que históricamente se manejó con divisas estadounidenses.
Con estas iniciativas, el Gobierno intenta reactivar un mercado que quedó casi desactivadoallá por 2011, cuando el cepo cambiario dejó sin "lubricante verde" a un sector que históricamente se manejó con divisas estadounidenses.
Esto, sumado a otros factores, como las elevadas tasas de interés de los créditos, unmercado cambiario desdoblado, la caída en el nivel de expectativas y un blue disparado que -al ser tomado como referencia- amplió la brecha entre los precios de las viviendas (en dólares) y la cantidad de salarios (en pesos).
El freno a la actividad ha sido tal que puede explicitarse a partir de un puñado de cifras:
-En julio de 2011 -previo al cepo- se otorgaron hipotecas por el equivalente a 1.110 departamentos de 65 metros cuadrados en Capital Federal.
-En julio de 2015, es decir, cuatro años después, esa referencia se redujo a 330 unidades.
¿Cuál de los hipotecarios conviene?
A muchos interesados en hacerse de un crédito para la vivienda, el actual panorama -signado por la multiplicidad de propuestas- los lleva al dilema sobre cuál elegir.
Por lo pronto, aparecen algunas características que llevan a que se dé una depuración natural, como ser:
1. Precio máximo de compra:
-Sistema UVI: ronda los u$s160.000.
-Alternativa Banco Nación: se eleva hasta los u$s180.000.
Con este nivel de tope quedan fuera de rango aquellas viviendas que superan los 65 metros cuadrados y que ubicadas en zonas Premium (como Barrio Norte, Palermo, Belgrano).
2. Monto tope a financiar:
-Sistema UVI: cubre cerca del 55% del total.
-Alternativa Banco Nación: se eleva a casi el 80%.
3. Ingresos mínimos requeridos:
-En ambos casos el máximo es del 30%.
4. Ajuste de las cuotas:
Este el punto que más es tenido en cuenta por quienes solicitan un crédito y, por cierto, el que requiere un poco más de análisis.
¿Por qué? Porque en una de las propuestas la cuota inicial es muy baja pero luego comienzaa subir (UVI) mientras que en la otra arranca muy alta pero luego empieza a bajar (Nación).
Sistema UVI, para un préstamo de u$s100.000:
-La cuota inicial será de $10.500.
-Comenzará a subir desde el segundo mes.
-Se elevará en base a la variación de precios IPC.
-El ingreso familiar debe rondar los $35.000.
En tanto, para el sistema del Banco Nación, mismo préstamo de u$s100.000:
- La cuota inicial ronda los $21.500.
- Se mantendrá constante por 36 meses.
- Luego subirá en función del CVS (Coeficiente de Variación Salarial).
- El ingreso familiar debe ser de unos $72.000.
A simple vista, se observa que el primer sistema (UVI) se presenta como mucho más accesible que el segundo ($10.500 versus $21.500).
Sin embargo, le juega en contra el hecho de que los pagos mensuales comienzan aincrementarse en función del alza del nivel de precios.
Resulta clave, entonces, conocer el "break-even" de ambos sistemas. Es decir, el punto en el que se igualan el valor de los pagos mensuales.
En otras palabras, cuál es el nivel de inflación a partir del cual deja de ser más redituable la propuesta del Banco Central y pasa a ser más conveniente la del Nación.
Para ello, vale plantear dos escenarios:
1. Inflación "moderada":
-Un 32% para el próximo año.
-Un 22% para el siguiente.
-Un 22% para el tercero.
-Un 22% para el siguiente.
-Un 22% para el tercero.
Las cuotas serían las siguientes:
-La nº12: $14.000.
-La n°24: $17.500.
-La n°36: $19.700.
-La n°24: $17.500.
-La n°36: $19.700.
Conclusión: de darse este contexto inflacionario, al cabo de los tres primeros años, la cancelación mensual se mantendrá por debajo de la fijada por el Banco Nación ($21.400).
La conclusión, entonces, es que resulta más conveniente el sistema UVI.
2. Inflación más alta
-Un 40% para el próximo año.
-Un 30% el siguiente.
-Un 25% el tercero.
-Un 30% el siguiente.
-Un 25% el tercero.
En este caso, las cuotas serían:
-La nº12: $15.200.
-La n°24: $20.400.
-La n°36: $26.100.
-La n°24: $20.400.
-La n°36: $26.100.
En este contexto inflacionario, pasa a convenir el sistema del Banco Nación.
Nueva propuesta Procrear
Recientemente la Anses firmó con un conjunto de bancos la implementación y el desarrollo de programa Procrear "Solución Casa Propia".
Recientemente la Anses firmó con un conjunto de bancos la implementación y el desarrollo de programa Procrear "Solución Casa Propia".
Las entidades que se han sumado a la iniciativa oficial son Banco Provincia, Banco Ciudad, Banco de Córdoba, Patagonia, HSBC, Itaú, Macro, Santander, Supervielle, Credicoop, BBVA Francés, Hipotecario y Galicia.
El programa combina un subsidio no reembolsable del Estado, ahorro familiar y un crédito hipotecario bancario ajustado por UVI.
El monto máximo del valor de la propiedad seleccionada deberá ser de hasta $1.500.000, es decir unos u$s100.000.
Los beneficiarios deben ser empleados en relación de dependencia, trabajadores independientes y monotributistas entre 18 y 55 años.
La iniciativa apunta a aquellos que buscan adquirir una vivienda única, familiar y de ocupación permanente en la zona de influencia del Banco Ciudad de Buenos Aires.
El subsidio Procrear es de $200.000 para viviendas de hasta $1 millón, para un solicitante sin hijos o sin menores a cargo.
Ese beneficio se amplía hasta los $300.000 para inmuebles de hasta $1.000.000 para personas con hijos o menores a cargo.
En cuanto al financiamiento, es de hasta 80% del valor de la tasación o de compra del inmueble.
Los plazos del crédito son hasta 20 años, tasa fija real del 4,9% anual y cuota ajustable por UVI.
El monto ahorrado que deberá integrar el beneficiario es de al menos 10% del valor de la propiedad (para bienes de hasta $1.000.000) y de 15% (para viviendas de hasta $1.500.000).
La relación cuota y salario puede ser hasta 25% de los ingresos netos del solicitante y/o grupo familiar.
Los beneficiarios que califiquen tendrán 60 días para hacer el trámite bancario y dispondrán de 6 meses para concretar la operación de compra y acceder al crédito.
En el momento de la escrituración, recibirán el dinero proveniente del subsidio estatal.
La "ley Cobos"
En forma paralela, el Congreso aprobó la denominada "ley Cobos", orientada a la generaciónde préstamos hipotecarios.
En forma paralela, el Congreso aprobó la denominada "ley Cobos", orientada a la generaciónde préstamos hipotecarios.
Al defender su proyecto, el legislador brindó el ejemplo de una persona que concurre a un banco con $13.000 (valor aproximado del metro cuadrado de construcción).
"Le van a ofrecer guardarlo en una caja de ahorro en pesos, en una en dólares, o una caja de ahorro en metros cuadrados", ejemplificó Cobos.
"Si elige esa última opción, estará comprando un metro cuadrado. De acá a 1 año, 2 o 10 podrá mantener ese valor del metro cuadrado de construcción actualizado", expresó.
"En el caso de un préstamo hipotecario, se ajustará de modo tal que la cuota no se le escape al salario. En caso de ocurrir, el deudor puede redefinir la cantidad de pagos faltantes", añadió.
Si la cuota se eleva en más de un 10% con respecto a la variación del índice salarial, quien solicitó el crédito podrá extender el plazo de cancelación, de modo tal que la cuota no supere el 30% de los ingresos.
En relación con las UVI (Unidades de Vivienda):
-Tienen un valor inicial en pesos que equivale a la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado construido.
-De este modo, 1.000 UVI serán iguales a un m2.
-Este coeficiente es publicado todos los meses por el INDEC.
- Las UVI pueden adquirirse en bancos y posibilitan que se puedan constituir depósitos encaja de ahorro, plazos fijos o incluso adquirir bonos por dos años.
A partir de estos datos, aquellos que están interesados en obtener un crédito hipotecario cuentan con mayor claridad sobre cuál elegir.
Claro que mucho dependerá de la confianza que tengan en el actual Gobierno y en sus capacidad concreta para paliar la inflación.
Si piensan que así será, las UVI de Sturzenegger serán el sistema elegido. Si creen que no, los de Melconian se presentan como más favorables.
